Você pode ser prejudicado ao pedir garantias no seu contrato de aluguel

Durante a vigência do contrato de aluguel, assim como em qualquer outro, pode ser que uma das partes venha a descumprir as cláusulas previamente definidas e, assim, causar um prejuízo a outra de alguma forma.

Neste caso, geralmente após tentativas frustradas de acordo, há a possibilidade de realizar a execução deste contrato. Primeiramente, é importante mencionar que diferentes espécies de obrigações podem nortear este contrato firmado, contudo, tratando-se de pagar quantia certa, é necessário ter uma certeza de que o devedor terá este valor disponível.

Então, buscando se resguardar para proteger seu patrimônio a fim de evitar que sofra algum prejuízo financeiro, as pessoas incluem a garantia dentro do contrato, de forma que, caso não haja pagamento, aquele bem poderá ser adquirido pela parte credora.

Essa é uma prática comum mesmo não sendo obrigatória, além de se tratar de um direito do próprio locador incluir UMA garantia no contrato de locação.

Observe que, em um intuito de buscar maior proteção, não é raro pessoas incluírem duas ou, ainda, várias garantias diversas dentro do mesmo contrato. Contudo, essa prática poderá ter um efeito contrário causando um prejuízo MUITO maior! Explico melhor.

Primeiramente, essas são as garantias possíveis de serem adicionadas em um contrato de locação:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Mesmo havendo esta lista variada, no mesmo artigo de lei já fica demonstrada a restrição. Portanto, quem optar por alugar seu imóvel fica, necessariamente, condicionado a escolher uma destas opções listada para compor sua contratação.

Caso não seja respeitada esta determinação, o locador poderá sofrer penalidades que poderão interferir diretamente em seu financeiro, de natureza civil, bem como penal.

Observe a restrição civil primeiro:

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Sim, é possível que seu contrato sofra uma NULIDADE por uma exigência de mais de uma garantia no contrato de locação. Entretanto, não haverá nulidade do contrato integral ou, ainda, de todas as garantias.

Neste caso, dependerá do posicionamento específico daquele juízo, visto que ele próprio decidirá qual garantia será considerada NULA e qual permanecerá na relação locatícia. Alguns optam por considerar válida aquela que foi mencionada primeiro no contrato, já outros analisam o caso concreto e verificam com base em sua análise qual deverá permanecer. Observe alguns posicionamentod de nossos tribunais:

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CAUÇÃO. FIANÇA. DUPLA GARANTIA. VEDAÇÃO LEGAL. NULIDADE DA GARANTIA EXCEDENTE. DEVIDA. 1. O parágrafo único do art. 37 da Lei nº 8.245/91, que rege os contratos de locação de imóveis urbanos, veda mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade. 2. Verificada a dupla garantia, deve ser declarada nula a garantia excedente, subsistindo a que primeiro for referida no contrato firmado entre as partes. 3. Negou-se provimento ao recurso.(TJ-DF 07202158320208070001 DF 0720215-83.2020.8.07.0001, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, Data de Julgamento: 09/02/2022, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 23/02/2022 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

AÇÃO DECLARATÓRIA E INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRETENSÃO AO RECONHECIMENTO DE NULIDADE DA FIANÇA PRESTADA. LEGITIMIDADE ATIVA. DUPLICIDADE DE GARANTIAS. FIANÇA E CAUÇÃO. VEDAÇÃO EXPRESSA NO ARTIGO 37, § ÚNICO DA LEI 8.245/91. EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA. AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO DA FIADORA AO PAGAMENTO DOS DÉBITOS ORIUNDOS DA RELAÇÃO JURÍDICA. CONTRAPEDIDO IMPROCEDENTE. RECURSO PROVIDO.(TJ-RS - Recurso Cível: 71009434598 RS, Relator: Cleber Augusto Tonial, Data de Julgamento: 25/06/2020, Terceira Turma Recursal Cível, Data de Publicação: 30/06/2020)

Outra consequência não é muito mencionada, todavia tem capacidade de prejudicar o LOCADOR. A cobrança de mais de uma garantia no contrato de locação é considerada uma contravenção penal. Veja:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

(...) II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

Portanto, fica claro que a cobrança de mais de uma garantia dentro do contrato de locação de imóveis, ao contrário do que muitos pensam, traz mais prejuízo que segurança.

Dentro de um contrato, será preciso análise meticulosa do caso em questão, das partes e sua situação para que haja a escolha adequada da garantia.

Caso ela não seja escolhida da melhor forma, poderá simplemente não cumprir seu papel, ou seja, não garantir que a totalidade da dívida seja quitada de uma forma ou de outra. Para isso, é essencial que você se informe com um profissional atuante na área e busque de fato garantir a quitação do débito mediante a garantia adequada no seu caso.