Mais de um inquilino: de quem cobrar a dívida?

Dividir o aluguel com alguém é uma realidade, seja porque faz parte da família/convívio ou, ainda, simplesmente como uma forma de economizar financeiramente.

Neste caso, é muito comum que todas pessoas assinem o contrato de locação como locatárias, ou seja, inquilinas de um determinado imóvel que vão residir, assumindo as responsabilidades de locatários.

Considerando esta situação, há uma dúvida que pode recair sobre o locador, ou seja, geralmente o proprietário do imóvel: De quem cobrar a dívida?

Algumas pessoas inclusive pensam ser necessário dividir a dívida pela quantidade de inquilinos e cobrar separadamente, mas não é desta forma que funciona.

O que muita gente não sabe é que os inquilinos são responsáveis individualmente pela totalidade da dívida. Explico melhor:

Caso haja um imóvel com dois inquilinos, o proprietário (locador) poderá cobrar de um deles a totalidade da dívida, sem precisar fazer a divisão. Contudo, posteriormente, o inquilino que não pagou a dívida deverá restituir a aquele que pagou sua metade, ou seja, pagando ao outro inquilino 50% da dívida que foi quitada totalmente.

Portanto, havendo pagamento total por um dos inquilinos, o que pagou totalmente poderá reaver o valor excedente (ou seja 50% neste exemplo) do outro inquilino.

A grande questão que permite esta prática é o pagamento do aluguel de forma integral ao proprietário. Observa-se que quando se fala em restituição, o proprietário já foi protegido e teve a obrigação cumprida, não restando no prejuízo.

A lei do inquilinato (Lei nº8245/91) deixa claramente estabelecida esta prática:

Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Importante observar, ainda, que ela traz a expressão "se o contrátio não se estipulou" e não é de forma aleatória.

É possível que seja estebelecida a responsabilidade de forma diversa em cláusulas do contrato de locação entre o proprietário e os inquilinos, determinar a ordem de cobrança das pessoas ou, ainda, como será realizada a cobrança.

A legislação dá liberdade para essa negociação!

Da mesma forma, os tribunais têm se posicionado também no mesmo sentido da determinação trazida por lei:

Ação de despejo com pedido cumulado de cobrança. Alegação de que um dos apelantes assinou o contrato apenas com a finalidade de compor a renda familiar e que a segunda recorrente se retirou da sociedade que fazia uso do imóvel que não os desobrigava de pagar os aluguéis e encargos convencionados com a locadora. Apelantes que firmaram o contrato na condição de locatários e que, por isso, eram solidariamente responsáveis pelo pagamento (artigo 2º da Lei 8.245/91). Ajuste privado havido entre eles e os demais locatários inoponível à locadora. Recurso improvido.(TJ-SP - AC: 10041911020208260604 SP 1004191-10.2020.8.26.0604, Relator: Arantes Theodoro, Data de Julgamento: 03/02/2022, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2022)

AGRAVO DE INSTRUMENTO – Ação de despejo por falta de pagamento – Fase de cumprimento de sentença – Impugnação rejeitada – Alegações de vício de citação e litisconsórcio passivo necessário – Inocorrência - Solidariedade entre locatários prevista no art. 2º da Lei nº 8.245/91 – Precedentes - Decisão mantida – Recurso desprovido.(TJ-SP - AI: 21841632320198260000 SP 2184163-23.2019.8.26.0000, Relator: Francisco Carlos Inouye Shintate, Data de Julgamento: 01/04/2020, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/04/2020).

Se não houver previsão contratual, valerá a regra geral estabelecida em lei: responsabilidade solidária na qual autoriza esta cobrança da totalidade da dívida a um dos inquilinos apenas para este, posteriormente, requerer a compensação de valores em relação aos demais inquilinos individualmente.

Por isso é de extrema importância que a elaboração do contrato de locação seja redigida ou ao menos acompanhada por advogado atuante no Direito Imobiliário. Se já houver um contrato assinado, é necessária a análise do caso concreto para que tudo seja conduzido da forma mais estratégica e benéfica.

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