Fim o Airbnb?

O aluguel de imóveis através de aplicativos como o Airbnb, por exemplo, tem se tornado cada vez mais comum, principalmente quanto o assunto é férias, viagem a trabalho ou qualquer compromisso em cidade distante da residência da pessoa.

Esta popularidade está ligada, justamente, à facilidade e valores reduzidos para locação quando comparados aos hotéis tradicionais.

Contudo, ao mesmo tempo que há esta facilidade, algumas críticas têm surgido quando se trata de condomínios fechados. Alguns condôminos, nestes condomínios residenciais, têm se incomodado com a alta movimentação de pessoas diferentes, principalmente nas áreas em comum do local.

Esta discussão chegou primeiramente ao Tribunal Estadual de Minas Gerais, que entendeu que qualquer determinação dos condomínios em relação aos proprietários dos imóveis a fim de proibir a locação por temporada seria uma violação ao exercício regular do direito de propriedade.

Considerando este posicionamento, o proprietário é sujeito portador do direito real sobre sua propriedade e, sendo assim, poderia livremente usar, gozar, dispor e reinvindicar a coisa sobre a qual recaia este direito, ou seja, sobre seu imóvel. Neste sentido, nosso Código Civil traz:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

A presente discussão é válida, já que o direito de propriedade não é um direito absoluto, acima de todos os outros, devendo ser analisado dentro do contexto colocado e eventual violação dos direitos dos demais condôminos.

Um dos argumentos contrários a este defende que se trata de uma atividade comercial dentro de um condomínio com fins excusivamente residenciais, já que é utilizado o aplicativo específico, como o Airbnb, para intermediar esta negociação e, por este motivo, não se trataria mais de um simples aluguel por temporada.

Outro argumento trazido que, vale dizer, teve grande peso e relevância foi: "A maior rotatividade de locatários propiciada pelo uso de plataformas digitais conquanto não altere o negócio jurídico, afeta em maior medida a convivência condominial, impactando o sossego, a segurança e salubridade dos demais condôminos.

Assim como o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, outros tribunais já decidiram no mesmo sentido sobre este tipo de aluguel:

AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. Inconformismo dos autores em relação à decisão proferida em Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária, que estabeleceu a proibição de locação de apartamentos por curta temporada. SENTENÇA de improcedência. APELAÇÃO dos autores, que insistem no mérito pelo acolhimento do pedido inicial. EXAME: Direito à propriedade que é constitucionalmente protegido e que confere ao proprietário a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver a coisa de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Direito que não é absoluto e comporta limitações, a exemplo da função social e dos direitos de vizinhança. Locação de curto prazo relatada nos autos que consiste em "locação para temporada" e é autorizada pelo artigo 48, "caput", da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91). Eventual intermediação da locação, seja por Imobiliária, Corretor, "site", aplicativo ou outra plataforma digital que não descaracteriza essa modalidade de locação. Hipótese jurídica distinta da modalidade de hospedagem, definida pelo artigo 23, "caput", da Lei nº 11.771/08. Mera locação da unidade condominial que não implica modificação ou desvirtuamento da destinação residencial do edifício. Ausência de prova da efetiva violação à segurança e ao sossego dos demais condôminos. Proibição que consubstancia medida restritiva e que importa alteração na Convenção Condominial, mas que foi imposta por decisão em Assembleia sem competência no tocante, já que não comprovado o "quorum" presente. "Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária", realizada no dia 02 de setembro de 2021, que deve ser parcialmente anulada, tão somente em relação ao item 5 da respectiva Ata, em que se convencionou a proibição impugnada. Sentença reformada. RECURSOS PROVIDOS. (TJ-SP - AC: 10173215620228260100 São Paulo, Relator: Daise Fajardo Nogueira Jacot, Data de Julgamento: 08/08/2023, Data de Publicação: 09/08/2023)

Neste caso esspecífico, o Tribunal entendeu ser necessária a efetiva comprovação de que houve efetiva violação de segurança e sossego dos demais condôminos a fim de que houvesse qualquer punição ou proibição.

Entretanto, diante de outras situações necessárias e observando o contexto específico, este direito de propriede já foi restringido em outras situações pelo Poder Judiciário:

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DE PROPRIEDADE. LIMITAÇÃO. NORMAS CONDOMINIAIS. VALIDADE. OBRAS IRREGULARES. OBRIGAÇÃO DE DESFAZIMENTO. PRINCÍPIO DA ISONOMIA. CORRESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO NÃO CARACTERIZADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O direito de propriedade previsto no art. 5º, XXII, da CF e art. 1.228 do CC não é absoluto. No condomínio edilício, seja vertical ou horizontal, o direito de propriedade do condômino é sujeito a limitações, à luz dos arts. 1331 a 1358-A do Código Civil - CC e da Lei 4.591/1964. 2. Harmônicas à legislação urbanística definida para a região, não se constata vício que invalide as normas condominiais - de força cogente sobre todos os condôminos. Correta é a condenação à demolição da edificação construída fora das normas do condomínio. 3. O respeito à igualdade entre os demais condôminos, que também realizaram obras irregulares, deve ser promovido pelos meios próprios. Eventual tratamento desigual e condescendência, sem justificativa idônea, em relação a outra unidade condominial, não é capaz de legitimar a perpetuação da irregularidade pelo condômino infrator. 4. Quando da comunicação e início da obra pelo condômino, não havia irregularidade aparente a ser constatada, não se podendo, à luz dos deveres de boa-fé objetiva, cooperação e lealdade, reputar o avanço das obras irregulares ao condomínio. Não há corresponsabilidade do condomínio pelas obras irregulares erigidas pelo condômino. 5. O prazo fixado para a demolição da edificação irregular é condizente e proporcional ao tempo transcorrido entre o início da obra e a data em que o condômino foi intimado da decisão que determinou a sua interrupção. 6. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJ-DF 07237672220218070001 1696563, Relator: JOSE FIRMO REIS SOUB, Data de Julgamento: 02/05/2023, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 15/05/2023)

Ainda não há posicionamento do STJ sobre a possível proibição da utillização de aplicativos como Airbnb para locação em condomínios fechados residenciais, sendo que este caso continua sendo processado através do REsp 1.954.824.

Caso você esteja com alguma questão imobiliária, é de extrema importância que procure um advogado especialista na área para que seus direitos sejam protegidos e te conduza de forma estratégica.