Você não é dono do imóvel que comprou!

É um erro comum acreditar que uma pessoa se torna proprietária de um imóvel automaticamente com a compra realizada e quitada, mas não é o que acontece.

A verdade é que um contrato de compra e venda, bem como um comprovante de pagamento total do valor são elementos de prova, contudo, nenhum deles tem poder de transferir a titularidade do imóvel a alguém. Então, é de extrema importância que a pessoa possua os mencionados documentos para demonstrar que realizou pagamentos e pactuou determinadas condições, todavia, não transferem propriedade.

Isso ocorre porque, de acordo com a lei, nosso sistema de transferência de propriedade é registral, ou seja, apenas ocorre mediante registro em Cartório de Registro de Imóveis. Essa exigência está na expressa na legislação atual. Observa-se o Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 ^o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Nota-se que, de acordo com a lei, mesmo havendo contrato de compra e venda, enquanto não houver registro, o vendedor continua sendo o proprietário do imóvel. É fato que isso causa uma grande e considerável insegurança àquele que adquiriu o patrimônio, bem como àquele que vendeu.

Vale informar que um registro traz publicidade aos atos praticados referentes a um imóvel. Isso quer dizer que ninguém poderá alegar que não conhecia um ato se este estiver registrado. Assim, com o registro, há uma proteção em relação à interferência de terceiros àquele que adquiriu, bem como àquele que vendeu. Observe um desses casos:

Apelação - Ação anulatória de escritura pública – Improcedência – Insurgência dos autores – Cerceamento de defesa que não ocorreu - Hipótese em que restou comprovada a venda, em duplicidade de bem imóvel, e os apelantes, primeiros adquirentes permaneceram inertes, sem proceder ao registro do contrato de promessa de venda e compra - Prevalência do direito do adquirente que efetuou o registro da escritura de venda e compra - Inteligência dos artigos 1.227 e 1.245, C.C . - Ausente qualquer prova de má fé da segunda adquirente ou vícios no registro de propriedade posterior - Prejuízo experimentado pelos autores deve se resolver em perdas e danos contra aquele que alienou em duplicidade`, não cabendo a anulação do registro – Sentença mantida - Recurso desprovido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10113520720228260344 Marília, Relator.: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 05/07/2024, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/07/2024). (g.n)

Sendo ainda proprietário, o vendedor terá todos os atributos da propriedade, ou seja, poderá usar, usufruir, dispor ou reaver o imóvel. Dessa forma, há casos em que, por exemplo, ocorre uma venda dupla; nesses casos, o vendedor coloca o imóvel já vendido à venda novamente e, sem registro, um terceiro de boa-fé pode adquiri-lo sem saber que está participando de uma duplicidade de venda.

No precedente trazido, além de demonstrar um caso de venda dupla, é possível verificar que prevaleceu o direito sobre o imóvel daquele que o registrou. Isso ocorreu porque aquele que realizou o registro adquiriu a propriedade, finalizando de fato todo processo de aquisição de um imóvel. Aquele que não registrou, mesmo que tenha comprado antes, perde todo seu direito sobre a propriedade.

Ressalta-se que essa perda dos direitos sobre o imóvel em questão não impede uma busca por indenização em relação a eventuais perdas e danos quanto ao vendedor. Contudo, considerando todo exposto, o comprador será considerado de boa-fé pela ausência de registro impedindo a venda e adquirirá o imóvel.

Da mesma forma, o vendedor pode ter futuras negociações comprometidas e, ainda, ser responsável por prejuízos que não deu causa. Como o imóvel permanece em sua propriedade, sem a transferência ao vendedor, eventual irregularidade, falta de pagamento de taxas ou impostos, bem como causas impeditivas por ter o imóvel em seu nome continuam sendo de sua responsabilidade.

É possível uma cobrança regressa, ou seja, a cobrança do vendedor ao comprador com base em seu contrato. Por outro lado, não é possível impor ao Poder Público, por exemplo, que realize cobranças diretamente em nome diferente daquele que está em registro, mesmo com a existência de um contrato de compra e venda.

Há uma exceção em relação à Escritura Pública: quando o valor do imóvel for inferior a 30 salários mínimos, se não houver lei específica em contrário, a transferência da propriedade não precisa ser feita através de escritura pública. Essa determinação também está no Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Então é essencial que haja registro em Cartório de Registro de Imóveis para que seja finalizada a aquisição de um imóvel com a devida transferência de propriedade. Um contrato seguro, bem como uma análise detalhada do caso e dos documentos referentes ao imóvel e as partes envolvidas podem garantir uma negociação segura, evitando surpresas desagradáveis.

Por esse motivo é de extrema importância a presença de um advogado especializado acompanhado a negociação, desde a elaboração do contrato até o registro para busca do caminho mais seguro possível a todas as partes integrantes do contrato e, inclusive, terceiros interessados como corretores de imóveis.

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