Corretor recebe comissão se houver distrato?

Em um contrato de compra e venda, havendo concordância entre as partes, a grande questão versa sobre o dever de pagamento ou não da comissão de corretagem.

Nesses casos, é preciso verificar qual a real função do corretor, ou seja, a intermediação entre as partes para uma compra e venda, locação ou outro negócio imobiliário. Trata-se, inclusive, de um dos motivos que torna essencial a existência de um contrato de prestação de serviços entre o corretor e o proprietário do imóvel, facilitando a delimitação de suas funções.

Observa-se a regra estabelecida no Código Civil:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Portanto, orienta-se que a extensão da função do corretor esteja prevista no contrato de mediação que, inicialmente, for firmado entre ele e o proprietário do imóvel. Concretizando o que foi contratado para fazer, atingindo seu objetivo, deverá ser remunerado por sua prestação.

Em uma compra e venda, por exemplo, o resultado útil é a própria concretização da compra e não a mera aproximação entre as partes. Esta última é apenas uma etapa para chegar ao objetivo final.

Contudo, havendo a finalização da negociação com a assinatura das partes, ou seja, o efetivo resultado útil e, posteriormente, uma das partes se arrepender solicitando o distrato, a comissão continua sendo devida. Observa-se que, nesse caso, toda função de corretagem foi realizada e a sua prestação de serviços atingiu o objetivo final. Logo, atingido seu resultado útil, será devida a comissão independentemente de arrependimento posterior:

APELAÇÃO. MEDIAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESULTADO ÚTIL COMPROVADO . DISTRATO POSTERIOR. COMISSÃO DEVIDA. CORRETOR CONTRATADO PELOS COMPRADORES. RESPONSABILIDADE DESTES PELO PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM . SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. 1.- Mais do que a mera aproximação, as partes pactuaram, por instrumento contratual o compromisso de compra e venda do imóvel . O distrato posterior não afeta o direito à corretagem, porque já havia sido realizado o negócio (resultado útil). Deste modo, a corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante posterior distrato. É isso que se extrai do comando do art. 725 do atual Código Civil, que dispõe ser a remuneração devida ao corretor, desde que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive em virtude de arrependimento das partes . 2.- O pagamento da comissão incumbe a quem tenha contratado o corretor, não valendo - o que alhures se pretende particularmente na corretagem imobiliária - socorro ao art. 490 do CC/2002, dado que não se está a tratar de despesas com escritura ou tradição da coisa. (TJ-SP - AC: 00012637220148260650 SP 0001263-72 .2014.8.26.0650, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 28/05/2019, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/05/2019).

Também é importante dizer que arrependimento é diferente de desisitência. No arrependimento, o contrato já está firmado com a negociação finalizada, enquanto na desistência há a perda de interesse em concretizar a compra e venda.

Neste último caso, não haverá pagamento de corretagem já que, mesmo havendo a aproximação entre as partes, não foi alcançado o resultado útil esperado, ou seja, a finalização do negócio imobiliário. O entendimento é: como não passou da fase de negociação, não atingiu o objetivo final. Veja:

APELAÇÃO. CORRETAGEM. Ação de cobrança de comissão de corretagem de imóvel alegadamente devida. Sentença de improcedência . Insurgência do autor - Comissão de corretagem. Negócio de compra e venda não efetivado a partir de desistência manifestada pelos proprietários do imóvel antes da assinatura dos instrumentos contratuais. Comissão indevida. A mera aproximação das partes não justifica o pagamento de comissão, que não prescinde do aperfeiçoamento do negócio . Jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça. RECURSO DESPROVIDO. (TJ-SP - Apelação Cível: 1028120-61 .2022.8.26.0100 São Paulo, Relator.: Claudia Menge, Data de Julgamento: 17/04/2024, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/04/2024)

No mesmo sentido, segue o entendimento nos casos em que a compra e venda não se concretiza por algum impedimento alheio à vontade das partes como, por exemplo, a ausência de aprovação em financiamento imobiliária quando a compra e venda estiver condicionada a ela:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO - REJEIÇÃO - IMÓVEL DESTINADO A EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO - CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA COM CONDIÇÃO RESOLUTIVA - NÃO APERFEIÇOAMENTO DO AJUSTE POR FATO ALHEIO À VONTADE DAS PARTES - COMISSÃO DE CORRETAGEM - COBRANÇA INDEVIDA. O prazo prescricional para cobrança de comissão de corretagem tem início não na data em que firmada a prestação de serviços, mas sim a partir do momento que o prestador poderia exigir seu pagamento. Nos termos do artigo 725 do Código Civil, a remuneração é devida ao corretor quando tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda, que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Havendo cláusula resolutiva no contrato, que se não aperfeiçoou por fato alheio à vontade das partes, resta indevido o pagamento de comissão de corretagem, haja vista a ausência de resultado útil da avença e, ainda, quando não demonstrado arrependimento das partes. (TJ-MG - AC: 10000204852503001 MG, Relator.: Mônica Libânio, Data de Julgamento: 16/06/2021, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/06/2021).

Por outro lado, há entendimento que a existência de uma espécie de pré-contrato antecedendo o contrato de compra e venda pode garantir uma proteção a essa comissão. Esse entendimento tem ganhado força no ordenamento jurídico, porém ainda não é pacífico. Segue entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PROVA INEQUÍVOCA DA EFETIVA APROXIMAÇÃO DAS PARTES . DESISTÊNCIA IMOTIVADA PELO VENDEDOR. PREVISÃO CONTRATUAL DE PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AO PROFISSIONAL QUE APROXIMOU AS PARTES. ALEGAÇÃO DE VÍCIO DE VONTADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO . VERBA DEVIDA. SENTENÇA REFORMADA. 1. O contrato de corretagem, ainda que informal, tem por objetivo a intermediação de partes interessadas na efetivação de determinado negócio, cuja comissão, a título de pagamento, nos termos das disposições postas no Código Civil será devida no caso de concretização útil do acordo . 2. Hipótese em que as partes assinaram Pré-Contrato de Compra e Venda do Imóvel, ficando estipulado que caso não ocorra a transação reservada, as partes voltarão ao status quo ante, mediante pagamento de 5% honorários ao corretor de imóveis. 3. Constatada a existência do vínculo contratual e não demonstrado o vício de consentimento, além de comprovada a efetiva prestação dos serviços de intermediação, é de ser reconhecido o direto do profissional ao recebimento da comissão de corretagem . 4. Recurso Provido. (TJ-MG - Apelação Cível: 50045309420198130183, Relator.: Des.(a) José Arthur Filho, Data de Julgamento: 24/09/2024, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 01/10/2024).

É necessário ressaltar que caso a venda seja desfeita por má-fé, falta de diligência ou de transparência do corretor de imóveis, sua comissão não será devida. Neste caso, poderá inclusive ser responsabilizado por eventuais perdas e danos sofridos pela parte.

Desta forma, mostra-se essencial que cada caso seja analisado de forma individual e, ao captar um imóvel, todas as precauções sejam tomadas para maior proteção da comissão de corretagem em contrato e documentações específicas de acordo com as circusntâncias do caso. Para isso, entre em contato com um advogado especialista em Direito Imobiliário para uma atuação mais segura.

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