Perda de Comissão por Falta de Autorização de Venda: entenda o risco e como se proteger

Uma das situações mais frustrantes para qualquer corretor é trabalhar com objetivo de vender um imóvel e, ao final da negociação, não receber a comissão.

Em grande parte dos casos, isso ocorre como uma consequência pela falta de atenção, ansiedade pela venda ou até falta de experiência do corretor ao deixar de apresentar os documentos necessários antes da prestação de serviços. Não raramente os corretores confiam apenas em conversas realizadas via telefone com seus clientes e acabam sendo prejudicados.

Por mais que não seja o único documento importante em uma relação de serviços de corretagem, a autorização de venda se mostra como uma formalização relevante para comprovaçao do vínculo entre corretor e proprietário.

Contendo a data, dados do imóvel, dados do corretor e do proprietário, é possível analisar quando o proprietário procurou a imobiliária/corretor a fim de colocar seu imóvel no mercado imobiliário para venda. Dessa forma, fica estabelecido um cenário capaz de evitar eventual perda da negociação a outro corretor que surgiu posteriormente buscando a venda daquele imóvel.

Sem essa formalização, o corretor não consegue comprovar sua participação na negociação, abrindo espaço para o proprietário negar o pagamento no caso de concretizaçao da venda.

Contudo, é válido considerar que a mera existência de uma autorização de venda não se mostra suficiente para o recebimento da comissão, visto que a negociação precisa avançar. A mera autorização conciliada com a apresentação do imóvel a terceiros não ocasiona em pagamento de comissão, devendo haver a participação da efetiva venda do imóvel ou de seu resultado útil.

Nesse sentido, segue entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO SEM EXCLUSIVIDADE . MERA APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL AO PROPONENTE PELO CORRETOR. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. POSTERIOR VENDA, SEM ATUAÇÃO DO INTERMEDIÁRIO. COMISSÃO INDEVIDA . RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I- A comissão de corretagem é paga quando presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio em razão dessa efetiva atuação do corretor. II- Demonstrado que o corretor não atuou na busca do resultado útil da compra e venda, exercendo mera visita inicial ao imóvel junto ao proponente, que desistiu do negócio e, posteriormente, o concretizou junto ao proprietário, incabível a cobrança da comissão de corretagem. III- Recurso conhecido e provido . (TJ-MG - AC: 10000191221449001 MG, Relator.: Vicente de Oliveira Silva, Data de Julgamento: 06/11/2019, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/11/2019) (g.n)

ENTÃO QUAL A FUNÇÃO PRÁTICA DA AUTORIZAÇÃO?

Imagine que um cliente procure o corretor de imóveis a fim de colocá-lo à venda e, por sua vez, o corretor exerce sua função o oferecendo a terceiros. Quando surge um potencial comprador, o corretor inicia as negociações, contudo, a fim de se esquivar da comissão de corretagem, as partes (vendedor e comprador) decidem excluí-lo e passam a negociar sozinhas.

Nesse caso, o corretor provavelmente teria prints de conversas, fotos enviadas, possíveis orçamentos, contudo, apenas a autorização de venda teria a data exata que o imóvel entrou na imobiliária ou no acervo do corretor para negociação e demais informações importantes como, por exemplo, o preço pelo qual o proprietário autorizou oferecer.

Conforme já mencionado, esse documento deve andar acompanhado de outros como a proposta, contrato de comissão e, principalmente, lista de visitas a depender da evolução da negociação.

No caso hipotético aqui apresentado, para a verificação do vínculo, seria necessaria a autorização de venda e lista de visitas, demonstrando a prestação em relação ao proprietário, bem como o comprador específico. Outros detalhes precisam ser demonstrados por outros documentos como o valor combinado a título de comissão, forma de pagamento, etc.

Portanto, apesar de determinadas situações precisarem de documentos específicos, a autorização de venda é necessária em toda e qualquer hipótese, devendo ser exigida no momento em que o imóvel entrar no cadastro da imobiliária ou do corretor de imóveis autônomo.

Utilizar a autorização de venda pode evitar grandes prejuízos e, a fim de acompanhá-la, mostra-se necessária uma consultoria jurídica especializada, analisando cada situação específica e os respectivos documentos a serem exigidos. Desta forma, haverá uma prestação de serviço de corretagem de forma segura, protegendo a comissão pelo trabalho realizado.

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