Vistoria de imóvel é obrigatória?

Esta é uma dúvida comum no meio imobiliário: afinal, é obrigatória a vistoria de um imóvel?

Na verdade, a realização da vistoria não é um requisito de validade de um contrato de locação de imóvel. Portanto, caso haja uma locação de imóvel sem a vistoria prévia, suas cláusulas continuarão produzindo efeitos normalmente, criando, inclusive, "lei entre as partes".

Essa expressão: "lei entre as partes" diz respeito justamente à liberdade que a legislação traz para as partes definirem as regras que deverão ser respeitadas dentro daquela contratação. A lei traz alguns limites que precisam ser respeitados, mas deixa as partes livres para criarem regras específicas para aquele contrato.

Contudo, retornando à vistoria, é evidente que este se torna um documento de extrema importância por diversas razões. Vamos analisar algumas delas.

A primeira, com certeza, é o fato de que a vistoria inicial realizada demonstrará o estado do imóvel antes do período de locação e, posteriormente, com a vistoria final, poderá haver uma comparação de como o imóvel ficou após o período no qual o inquilino permaneceu no local.

Caso o imóvel seja entregue sem a realização da vistoria prévia, bem como devolvido sem a vistoria final, não haverá como comprovar a existência de danos causados pelo inquilino durante sua moradia no imóvel.

Consequentemente não poderá ser exigido, posteriormente, ressarcimento pelos danos causados pelo inquilino.

Da mesma forma, é uma proteção ao inquilino que já recebe o imóvel sem pintura nova ou com alguns danos estéticos no local, evitando uma futura preocupação com o proprietário em relação a danos já existentes em momento anterior à locação.

Lembrando que, independentemente de a lei determinar que o imóvel deva ser entregue pelo locador apto a servir para o uso do locatário, isso não impede que possa haver alguns defeitos, principalmente estéticos.

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

Além disso, alguns defeitos não interferem no uso a que se destina, então, por este motivo, não se trataria de um descumprimento da lei. Entretanto é de extrema importância que seja constatado anteriormente por vistoria para que tal responsabilidade não recaia sobre o inquilino.

Outra situação é a possibilidade de ser exigida a descrição do imóvel pelo locatário. A pessoa interessada em alugar o imóvel pode não entender necessário e não realizar esta exigência, contudo, a lei traz esta possibilidade:

Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

Portanto, caso seja solicitado, o locador é obrigado a fornecer um detalhamento ao locatário para que ele tenha uma percepção de como o imóvel se encontra antes de iniciar sua moradia no local. Todavia esta exigência tem uma peculiaridade: não se trata especificadamente de uma vistoria, podendo haver esta descrição em uma cláusula contratual.

Caso o inquilino assine esta cláusula concordando com a descrição, caso alegue algum defeito, precisará provar que estes eram existentes em momento anterior à locação. Neste sentido, segue julgado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

Locação de imóvel urbano. Ação de ressarcimento por danos no imóvel. Locatário que não exerceu o direito previsto no art. 22, V, da Lei 8245/91. Presunção de entrega do imóvel em perfeito estado. Admissibilidade. Alegação de que os danos eram anteriores à locação. Alegação de fato impeditivo. Reconhecimento. Réu que não se desincumbiu de prová-la. Apelo improvido.

(TJ-SP - AC: 90563371220078260000 SP 9056337-12.2007.8.26.0000, Relator: Nestor Duarte, Data de Julgamento: 27/02/2012, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/02/2012)

A vistoria inicial é de extrema importância, mas apenas terá força acompanhada da vistoria final no caso de comparar o estado do imóvel antes e depois da locação.

Ressalta-se que a vistoria inicial e final precisam ser acompanhadas por todas as partes contratantes e, aquela que discordar, poderá impugnar apresentando provas neste sentido.

Caso esta vistoria não seja acompanhada, poderá não ser considerada apta a comprovar suficientemente o estado do imóvel:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AUTOR QUE ALEGA A EXISTÊNCIA DE DANOS AO IMÓVEL APÓS O TÉRMINO DO CONTRATO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DETERMINANDO O PAGAMENTO R$ 33.197,52, TENDO POR BASE O LAUDO FINAL DE LOCAÇÃO. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS. VISTORIA FINAL REALIZADA UNILATERALMENTE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE INTIMAÇÃO DOS LOCATÁRIOS PARA ACOMPANHAMENTO DA VISTORIA. ÔNUS DO LOCADOR. FALTA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS MÍNIMOS. REFORMA DO JULGADO. A matéria devolvida ao Tribunal para conhecimento repousa em verificar se foi o imóvel objeto da lide foi restituído com as avarias apontadas na exordial. Observância aos artigos 22, IV e V e 23, III, da Lei de Locação (8.245/91). Verifica-se que as vistorias de entrega das chaves pelo locador e de devolução pelo locatário são provas imprescindíveis para a análise do cumprimento das obrigações impostas nos dispositivos legais encimados. Isso porque, tais vistorias comprovam as condições em que se encontravam o imóvel, ou seja, na entrega ao locatário ou na devolução ao locador. In casu, a parte autora acostou o laudo prévio de vistoria de entrega ao locatário, sendo realizado com a presença de ambas as partes. Por sua vez, o laudo final de devolução ao locador juntado aos autos foi produzido unilateralmente pela própria imobiliária administradora do imóvel, cerca de três meses após o término da locação, não constando a assinatura de qualquer das partes envolvidas. Ademais, não há nos autos qualquer notícia de que os locatários foram informados acerca da vistoria. Observe-se que o locatário tem direito a se manifestar e impugnar possíveis inconsistências constantes da vistoria do imóvel, submetendo-se o laudo ao crivo do contraditório e da ampla defesa, o que não foi feito. Assim, ausente a comprovação de notificação dos locatários para acompanhamento da vistoria após restituição do imóvel, incabível a condenação ao pagamento dos alegados danos materiais. Por conseguinte, constata-se, em verdade, que o autor não logrou êxito em comprovar que os réus, efetivamente, causaram os danos elencados. Precedentes deste Tribunal. Reforma do julgado. PROVIMENTO DO RECURSO PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO. (TJ-RJ - APL: 02741137420168190001, Relator: Des(a). WILSON DO NASCIMENTO REIS, Data de Julgamento: 12/02/2020, VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL)

Portanto, mesmo não sendo um requisito para validade contratual, a vistoria inicial e final são de extrema importância a fim de proteger o proprietário do imóvel, bem como próprio inquilino.

Importanto que você se informe sobre seu caso específico com um advogado da área de Direito Imobiliário a fim realizar uma contratação da forma mais segura possível.