Vendedor, você pode ter que pagar condomínio mesmo após a venda do imóvel!

Sim, você não leu errado. É possível que o vendedor de um imóvel seja cobrado de forma devida e precise arcar com as pendências relacionadas à taxa condominial, bem como demais despesas advindas do condomínio, mesmo após ter vendido seu antigo imóvel.

Isso pode acontecer quando o contrato de compra e venda de imóvel não for levado a registro e, consequentemente, não houver publicidade da negociação imobiliária.

O Superior Tribunal de Justiça entendeu que o fator definidor de responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não seria necessariamente o registro do compromisso de compra e venda, mas sim a relação jurídica com o imóvel. Portanto, apenas o registro em si não seria suficiente para definir quem teria que arcar com as despesas advindas do condomínio, mas sim os efeitos desta contratação de compra e venda representada, então, pela imissão na posse pelo comprador. Desta forma, além do registro, será necessária a devida transferência de posse ao comprador.

Ademais, segundo o tribunal, será necessária também uma ciência inequívoca do Condomínio sobre a transação imobiliária realizada, ou seja, a troca de responsáveis sobre o pagamento das despesas.

Este assunto foi debatido repetidamente nos tribunais e, por consequência, ganhou a qualidade de "Tema Repetitivo 886" no STJ, no qual este firmou sua tese no sentido já exposto. Após este posicionamento, os tribunais estaduais passaram a fundamentar suas decisões da mesma forma. Segue alguns exemplos de Estados diferentes que continuaram a aplicação da tese definida no STJ:

Execução de contribuições condominiais – Exceção de pré-executividade apresentada pela CDHU – Prova nos autos da existência de contrato de promessa de compra e venda e de imissão do promissário na posse – Reconhecimento da qualidade de condômino pelo condomínio edilício – Aplicação ao caso do Tema Repetitivo 886, do STJ – Provimento do agravo para reconhecer a ilegitimidade passiva da agravante. (TJ-SP - AI: 21346715720228260000 SP 2134671-57.2022.8.26.0000, Relator: Mário Daccache, Data de Julgamento: 24/07/2022, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/07/2022) (g.n)

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA DEVE RECAIR SOBRE COMPRADOR E VENDEDORES - TEMA REPETITIVO 886 DO STJ – CORRESPONSABILIDADE PELA DÍVIDA CONDOMINIAL - VENDA NÃO AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - AUSÊNCIA DE PUBLICIDADE DO ATO – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE E RAZOABILIDADE - SENTENÇA REFORMADA- RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Tendo em vista que os apelados e o comprador do imóvel não averbaram o contrato de compra e venda na matrícula do imóvel e não foi produzida prova capaz de infirmar que o condomínio tinha ciência da alteração de posse, ambos respondem pelas dívidas perante o condomínio, segundo o tema 886 do Superior Tribunal de Justiça. (TJ-MS - AC: 08037171620208120021 MS 0803717-16.2020.8.12.0021, Relator: Des. Marcos José de Brito Rodrigues, Data de Julgamento: 22/07/2021, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/07/2021)

Após o devido registro do contrato, a negociação se torna pública e não se limita mais aos contratantes, podendo ser impostas, inclusive, perante terceiros. Um exemplo disso? Um vendedor vende o imóvel a alguém e este leva o contrato a registro; posteriormente, o mesmo vendedor realiza outra venda do mesmo imóvel a um terceiro; este último não poderá ter acesso ao imóvel, pois o primeiro contrato já foi levado a registro e poderá ser oponível a ele, ficando, então, limitado apenas a uma indenização perante o vendedor.

Agora, retornando às questões condominiais, mesmo havendo uma compra e venda firmada, se ele não tiver sido levado a registro, as despesas de condomínio podem recair sobre o vendedor ou sobre o contador, ficando estas alternativas condiconadas às especificidades de cada caso em específico.

O vendedor apenas se eximirá desta responsabilidade caso houver devida demonstração de que o Condomínio estava ciente de que a compra e venda ocorrera, bem como de que o comprador já estava com a posse do imóvel adquirido. Neste caso, o comprador será o único legítimo para arcar com os valores destas despesas.

Por esta razão, é de extrema importância que, quando for realizar uma negociação imobiliária, haja um advogado atuante na área a fim de acompanhar e instruir tanto o vendedor, como o comprador. As negociações particulares, por mais simples que pareçam ser, evidenciam a necessidade da atuação de um advogado para que não haja prejuízos e surpresas indesejadas.