Quem paga o corretor de imóveis?

Em um negócio imobiliário, como uma compra e venda de imóvel por exemplo, como se sabe, o corretor de imóveis será aquele que intermediará a compra entre alguém buscando vender seu imóvel, bem como aquele que busca comprar um.

Como todo profissional que presta determinado serviço, o corretor de imóveis cobrará uma comissão de corretagem, geralmente calculada sobre a porcentagem do valor da venda. Mas, caso a venda ocorra, quem deverá arcar com as despesas do corretor?

Normalmente, o costume entre as negociações imobiliários determina que aquele quem contratou o corretor arcará com suas despesas e os tribunais também se posicionam neste sentido:

DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO. CABIMENTO. OBRIGAÇÃO DO COMITENTE. CONTRATAÇÃO DO CORRETOR PELO COMPRADOR. 1. Contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas. 2. A obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor. 3. É o comitente que busca o auxílio do corretor, visando à aproximação com outrem cuja pretensão, naquele momento, esteja em conformidade com seus interesses, seja como comprador ou como vendedor. 4. Recurso especial desprovido. (STJ - REsp: 1288450 AM 2011/0251967-0, Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 24/02/2015, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/02/2015)

Entretanto é possível que a situação específica se encaixe em alguma exceção trazida por lei ou costume ou, ainda, que as partes definam de forma diversa.

Veja o que traz nossa lei:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

A própria lei deixa esta situação em aberto, comprovando ainda mais que as partes possuem liberdade para dispor em contrário.

A compra e venda de um imóvel pode ou não se caracterizar como um relação de consumo, a depender de detalhes específicos de quem está vendendo, quem está comprando e do cenário como um todo. Tratando-se de relação entre fornecedor e consumidor, é comum nos depararmos com algumas discussões relacionadas a validade ou nulidade de cláusulas específicas.

Ainda há discussões sobre a possibilidade da obrigação pelo pagamento de todo o valor da corretagem ser realizada pelo comprador e, neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça se manifestou em julgamento de Recurso Especial, posicionando-se pela validade de cláusula contratual que impõe ao comprador esta obrigação.

No caso julgado, algumas exigências foram impostas para que essa obrigação fosse possível: a necessidade de informação do preço total do imóvel e o valor da comissão do corretor em destaque.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.(...) II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. (STJ - REsp: 1599511 SP 2016/0129715-8, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016)

O posicionamento do Egrégio Tribunal se fundamenta no fato de que, desde que haja clareza na informação perante o comprador, não há quaisquer prejuízos sofridos por ele, mesmo se tratando de uma relação de consumo. Portanto, havendo clareza quanto ao preço do imóvel e da corretagem, o entendimento é de que a cláusula que impõe ao comprador o pagamento pelos serviços prestados pelo corretor será considerada válida.

Diante desta informação, mesmo havendo críticas em relação a este posicionamento, podemos perceber como os negócios imobiliários possuem uma liberdade em seus contratos, podendo as partes concordarem em seus próprios termos em diversas situações dentro de uma negociação.

Sendo assim, é importante ressaltar a extrema importância de um contrato bem elaborado, claro, objetivo que realmente exponha a vontade das partes, serviço este a ser realizado por advogado atuante na área imobiliária. Da mesma forma, é de extrema relevância que o futuro comprador também procure um advogado nesta mesma área para analisar e interpretar o contrato, caso já esteja pronto ao chegar em suas mãos, antes de fechar a contratação.