Qual responsabilidade do corretor na venda de imóvel?

Principalmente na compra e venda de imóveis, há muitas dúvidas sobre a responsabilidade do corretor. Afinal, até onde ela vai? É responsável pelos defeitos? E pelas dívidas?

Inicialmente, é importante ressaltar que o corretor de imóveis é o intermediador em uma negociação imobiliária e, por isso, precisa ter acesso a todas as informações envolvendo o imóvel em questão. Para isso, é necessário que o corretor seja intencional e busque por esse conhecimento para, posteriormente, posicionar-se como alguém apto a informar o comprador sobre o imóvel.

Essa necessidade está, inclusive, prevista pelo Código Civil nos seguintes termos:

Art. 723.  O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Observa-se que não se trata de mera precaução, mas de uma verdadeira obrigação do corretor no exercício de sua função perante seus clientes. Portanto, é primordial que o profissional de corretagem, a fim de evitar uma responsabilização por perdas e danos, aja com boa-fé, diligência e prudência.

A boa-fé deve estar presente em todos os contratos e, basicamente, trata-se de um princípio no qual as partes precisam agir com honestidade e lealdade nas negociações que envolvem o contrato.

Diligência diz respeito a uma atuação mais ativa pelo corretor, na qual envolve a obtenção de documentos específicos sobre o proprietário vendedor, bem como aqueles que envolvam a capacidade financeira do comprador em arcar com a compra. Ainda, verificando-se a situação do imóvel, será necessária a retirada de certidões de matrícula, dívidas, ações judiciais além daquelas que eventualmente se fizerem necessárias a depender do caso concreto, a fim de ter uma visualização da situação verdadeira que o imóvel se encontra.

A ausência dessa documentação poderá gerar grandes prejuízos aos envolvidos, em especial ao comprador que, por sua vez, poderá buscar indenização por perdas e danos tanto em relação ao proprietário como também ao corretor/imobiliária. Caso isso ocorra, o corretor será responsabilizado por todos os danos e "prejuízos-surpresa" que a parte sofrer. Nesse sentido, segue julgado Tribunal de Justiça do Distrito Federal:

APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL. VENDA A NON DOMINO . NULIDADE. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DE VEÍCULO DADO COMO PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE . TRANSFERÊNCIA A TERCEIROS. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR. SENTENÇA MANTIDA. 1 . Denota-se a impossibilidade de retorno das partes ao status quo ante quando o veículo dado como parte do pagamento foi transferido a terceiros que sequer integrou a lide. 1.1. Não obstante a declaração de nulidade afetar toda a cadeia dominial referente ao imóvel objeto dos autos, não atinge necessariamente contratos que, em que pese subsequentes, sejam interdependentes, possuam objeto distinto e sejam firmados com terceiros de boa-fé . 2. A responsabilidade civil do corretor de imóvel está estabelecida no art. 723 do Código Civil, que dispõe ser o profissional obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. 2 .1. Resta caracterizada a culpa do corretor que não é diligente no que diz respeito às informações prestadas, pois tem o dever de se certificar acerca da titularidade do imóvel intermediado e, no caso de dúvida, esclarecer sobre os riscos econômicos e legais. 3. Apelações conhecidas e não providas . (TJ-DF 07067609620218070007 1757779, Relator.: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 20/09/2023, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 03/10/2023).

Nesse julgado, o corretor não foi diligente deixando de realizar o levantamento de documentos essenciais para verificação da real propriedade do imóvel. Consequentemente, seu cliente foi prejudicado na negociação e, sendo parte de sua função como intermediador, foi responsabilizado civilmente por essa imprudência.

Por fim, ressalta-se a transparência. Para respeitar essa exigência, o corretor precisa deixar tudo claro a ambas as partes, apresentando os riscos e a real situação de toda negociação e do próprio imóvel. Posteriormente, as partes, tendo acesso a todas essas informações, poderão decidir livremente pela continuidade, alteração ou desistência da venda, assumindo ou não os riscos apresentados.

Logo, tratando-se de parte da função do corretor, se ele/ela agir sem respeitar essas características, poderá ser responsabilizado por perdas e danos. Contudo, também é importante ressaltar que certas questões extrapolam a capacidade do corretor como, por exemplo, os vícios ocultos.

Mesmo que o corretor aja com diligência, transparência e boa-fé, a existência de um vício oculto poderá não ser evidenciado já que, como o próprio nome diz, é oculto. Geralmente esses vícios apenas são expostos em uma reforma do imóvel ou, ainda, no uso do dia a dia com o passar do tempo. Quanto a esses, não deverá haver responsabiliização ao corretor como, por exemplo, ocorreu no seguinte precedente:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS OCULTOS . CONTRATO DE FINANCIAMENTO MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR. INEXISTÊNCIA. I - Excluída a Caixa Econômica Federal da lide, por decisão transitada em julgado, e observados na sentença os limites da lide remanescente, improcede a insurgência recursal contra extinção do contrato de financiamento . II - O corretor de imóveis intermedia a compra e venda e tem o dever de diligência e prudência no exercício de sua atividade, devendo responder pelas perdas e danos causadas em decorrência da má prestação de seus serviços. III - Atestado pela perícia judicial que os vícios do imóvel eram ocultos não há como imputar responsabilidade ao corretor de imóveis, que não tinha ciência dos mesmos. (TJ-MG - AC: 10000211584016001 MG, Relator.: João Cancio, Data de Julgamento: 16/11/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/11/2021).

Neste caso, demonstra-se que não há como ter conhecimento e, por esse motivo, não deve haver a responsabilização pelo corretor quanto a eventuais prejuízos.

Portanto, é necessário que haja uma proteção ao corretor imobiliário ao realizar uma compra e venda, devendo agir com transparência, boa-fé e diliigência, levantando informações essenciais para cada caso específico que estiver lidando. Desta forma, mostra-se essencial o acompanhamento de um especilialista em direito imobiliário a fim de que seja realizada uma análise de todas as possibilidades e riscos, gerando maior segurança na negociação imobiliária.

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