Pode compra e venda de pai para filho?

É comum acreditar que a venda de pais para filhos, avós para netos é proibida, alguns inclusive deixam de realizar essa negociação sem saber, mas a verdade é que esta afirmação não passa de um mito.

Na verdade, ao contrário do que muitos dizem, há uma autorização expressa na nossa lei, de forma mais específica no Código Civil, estabelecendo que é possível sim a compra e venda entre ascendente e descendente. Observa-se:

 Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Como se pode perceber, a legislação traz uma regra que precisa ser seguida para que a compra e venda não seja anulada: o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge.

Em relação aos outros descendentes, é sempre necessária a concordância expressa em relação à compra e venda que está sendo realizada, mas quanto ao cônjuge há uma exceção:

Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

O artigo de lei continuou e estabeleceu uma exceção em relação ao cônjuge, visto que, caso o regime de bens da união seja o de separação obrigatória, não haverá necessidade desse consentimento.

As hipóteses de separação obrigatória de bens são:

Art. 1.641. É obrigatório o regime da separação de bens no casamento:

I - das pessoas que o contraírem com inobservância das causas suspensivas da celebração do casamento;

II – da pessoa maior de 70 (setenta) anos; (Redação dada pela Lei nº 12.344, de 2010)

III - de todos os que dependerem, para casar, de suprimento judicial.

É importante lembrar que companheiro em união estável se equipara ao cônjuge nesses aspectos, já tendo sido decidido pelo STJ que: "aplica-se à união estável contraída por septuagenário o regime da separação obrigatória de bens, comunicando-se os adquiridos na constância, quando comprovado o esforço comum".

Portanto, tendo mais de 70 anos, mesmo a união estável será ditada pelo regime da separação obrigatória de bens e, consequentemente, entrará na exceção quanto à venda entre ascendente e descendente, não precisando, portanto, da concordância do companheiro.

Não havendo concordância expressa dos demais descendentes e cônjuge (com exceção daqueles mencionados), a compra e venda será anulável. Isso quer dizer que o fato de não haver consentimento não anulará, por si só, a venda realizada.

O STJ já entendeu que para haver nulidade da compra e venda será necessário:

a) fato da venda;

b) relação de ascendência e descendência entre vendedor e comprador;

c) falta de consentimento de outros descendentes;

d) a configuração de simulação, consistente em doação disfarçada (REsp 476557/PR, Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, 3ª T., DJ 22.3.2004) ou, alternativamente, e) a demonstração de prejuízo (EREsp 661858/PR, 2ª Seção, Rel. Min. FERNANDO GONÇALVES, Dje 19.12.2008; REsp 752149/AL, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, 4ª T., 2.10.2010).

A simulação da compra e venda que, em outros termos, seria uma antecipação da herança disfarçada de compra e venda é uma das hipóteses que mais geram a nulidade. Observe o seguinte caso no qual o contrato não tinha prazo para vencimento do pagamente ou sequer multa:

Ementa: Apelação Cível – Reanálise provocada em razão de provimento de agravo em recurso especial – Reapreciação de alegação de necessidade de aferição de prova de prejuízo a justificar a anulação de negócio jurídico – Contrato realizado entre ascendente e descendentes sem a anuência dos demais – Prejuízo evidenciado – Descendente coapelada que não teria anuído com o negócio firmado – Prova da quitação de pagamento do preço que não constou dos autos – Ônus que incumbia aos apelantes, por se tratar de ação visando a declaração de validade contratual (art. 373, I, do CPC) – Instrumento que fundamentou a aquisição do imóvel pelos apelantes que se mostra "sui generis" – Contrato genérico que sequer estabeleceu data para o adimplemento do preço pelos adquirentes ou eventual sanção daí adveniente – Disposição que se assemelha a "pacta corvina" – Precedentes – Acórdãos mantidos quanto aos demais fundamentos não afetados pela reanálise determinada pelo e. STJ – Recurso improvido.

Pode também não ser o caso de uma antecipação de herança disfarçada de compra e venda, contudo, se a negociação apresentar prejuízo aos demais descendentes ou, ainda, ao cônjuge (ou companheiro) que não vive sob o regime de separação obrigatória de bens, a negociação também poderá ser anulada.

Então, havendo uma simulação da compra e venda ou prejuízo ao demais descendentes/cônjuge, além dos outros cumprimento dos outros requisitos trazidos pelo STJ, a compra e venda poderá ser anulada por iniciativa da pessoa prejudicada perante o Poder Judiciário.

Para que a negociação não seja frustrada ou, ainda, você não seja prejudicado, é de extrema importância o acompanhamento de uma advogado atuante na área. Ainda, caso a negociação já tenha terminado, consulte um advogado para obter informações específicas sobre seu caso.

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