Imóvel rural na cidade, imóvel urbano na zona rural

Inicialmente, pode parecer estranho, mas é possível que exista um imóvel urbano em uma zona rural ou, ainda, um imóvel rural na cidade e esta diferenciação pode ter como consequência grandes diferenças em relação ao imposto cobrado, além de direitos e obrigações geradas a partir da propriedade.

Este fato acaba acontecendo porque o critério usado para diferenciação não é a localização do imóvel, mas sim a predominância da atividade que está destinada aquela propriedade específica.

Observe como o Estatuto da Terra lida com este conceito:

Art. 4º Para os efeitos desta Lei, definem-se:

I - "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada (g.n);

Portanto, mesmo que esteja na cidade, se o imóvel estiver destinado a uma atividade com finalidade predominantemente rural, será considerado rural, aplicando-se legislação específica para propriedades rurais.

É preciso ficar atento porque, por exemplo, em um contrato de aluguel as regras serão ditadas por normas diferentes a depender do tipo de propriedade. Explico melhor: caso estejamos tratando de uma propriedade rural, o contrato será regido pelas normas estabelecidas pelo Estatuto da Terra; mas, caso se trate de propriedade urbana, será pela Lei do Inquilinato.

Da mesma forma, se um imóvel estiver destinado a um fim predominantemente residencial, por exemplo, mesmo que esteja em zona rural será considerado imóvel urbano, seguindo, portanto, leis específicas para propriedades imóveis urbanas.

No caso específico de um contrato de aluguel, a lei do inquilinato traz, logo em seu início, que será apenas aplicada aos imóveis urbanos:

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Caso haja atividade rural no imóvel ao mesmo tempo em que também for utilizado com o fim residencial, a propriedade será caracterizada de acordo com a atividade que prevalece naquela situação específica, devendo caso a caso ser analisando com suas peculiaridades.

Além disso, os impostos que recaem sobre a propriedade são diferentes: IPTU para imóveis urbanos e ITR para imóveis rurais.

E QUAL A DIFERENÇA?

O IPTU é pago aos municípios, enquanto que o ITR aos Estados, podendo haver, inclusive, uma diferença nos valores devido ao percentual cobrado. Então, mesmo se tratando do mesmo imóvel, um imposto pode sair mais barato que o outro apenas definindo a qualificação correta do seu imóvel como urbano ou rural.

Há inclusive decisões de tribunais que anularam o lançamento de um imposto específico ao constatar que se tratava de um imóvel com a qualificação diferente em razão de sua finalidade:

PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. IPTU. IMÓVEL LOCALIZADO EM ÁREA URBANA DESTINADO À EXPLORAÇÃO DE ATIVIDADE EXTRATIVISTA, AGRÍCOLA, PECUÁRIA OU AGROINDUSTRIAL. NÃO INCIDÊNCIA DO IPTU. PRECEDENTES DO STJ. I - Na origem, trata-se de ação anulatória de lançamento fiscal para declarar inexistente a relação jurídica-tributária de incidência de IPTU sobre o imóvel descrito na inicial. Na sentença, julgou-se procedente o pedido. No Tribunal, a sentença foi mantida. II - No tocante à suposta violação do art. 32 , § 2º , do CTN , não assiste razão ao recorrente. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento submetido ao rito próprio dos recursos especiais repetitivos ( REsp n. 1.112.646/SP , Rel. Ministro Herman Benjamin, Primeira Seção, julgado em 26/8/2009, DJe 28/8/2009), firmou a tese (Tema n. 174/STJ) de acordo com a qual, sobre imóvel localizado na área urbana do município, comprovadamente destinado à exploração de atividade extrativista, agrícola, pecuária ou agroindustrial, nos termos do art. 15 do Decreto-Lei n. 57 /1966, não incide Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), mas sim Imposto Territorial Rural ( ITR ). Aceca do assunto, destaco os seguintes precedentes: AgRg no AREsp n. 259.607/SC , Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 11/6/2013, DJe 17/6/2013 e AgInt no AREsp n. 1.197.346/SP , Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 8/5/2018, DJe 15/5/2018. III- A partir da análise do acórdão recorrido, é possível verificar que a decisão impugnada está em consonância com a tese firmada por esta Corte Superior, no julgamento de recurso especial repetitivo ( REsp n. 1.112.646/SP , Rel. Ministro Herman Benjamin, Primeira Seção, julgado em 26/8/2009, DJe 28/8/2009), razão pela qual não merece reforma. Infere-se o exposto do fragmento do voto condutor transcrito a seguir: "Para a incidência do IPTU sobre um imóvel, além do critério espacial previsto no art. 32 do CTN , deve ser aferida a sua destinação, nos termos do art. 15 do DL 57 /1966.

Portanto, não perca direitos específicos trazidos pela lei ou, ainda, evite ser pego de surpresa pelo descumprimento de uma obrigação, além disso, é necessário que o imposto correto seja aplicado para que você não seja também prejudicado finaceiramente. Para isso, é essencial que você procure um advogado atuante no Direito Imobiliário para que seja feita uma análise do seu imóvel, bem como mostre as possibilidades para que haja essa proteção e aproveitamento dos benefícios trazidos em lei.