Fiador, você pode permanecer responsável por mais tempo que o esperado!

Como se sabe, a fiança é uma modalidade de garantia admitida nas relações contratuais que tem por objetivo a locação de um imóvel urbano, sendo prevista pela Lei do Inquilinato. Nesta garantia contratual, caso o inquilino (locatário) não cumpra com suas obrigações, o fiador poderá ter que arcar com o prejuízo, respondendo, inclusive, com seu patrimônio por completo.

É importante também mencionar como se mostra comum a ocorrência de prorrogação automática dos contratos de locação, ou seja, ao fim do contrato, caso nenhuma das partes se manifestem com a intenção de encerrar a contratação dentro do prazo previsto em lei, o contrato se renova automaticamente nos mesmos termos inicialmente acordados por tempo indeterminado.

Mas e o fiador que figurou como garantia no contrato inicialmente?

Com essa prorrogação, o fiador poderá continuar sendo responsável pela garantia do cumprimento contratual!

Como a fiança é um acessório enquanto que o contrato de locação é o principal, ela seguirá o principal até que seja efetivamente encerrada, isto é, até a entrega das chaves do lacatário ao locador do imóvel.

Isso acontece porque a retirada do fiador como garantia não é automática ao fim do contrato (antes de sua prorrogação), depende de uma notificação nos padrões já estabelecidos também em lei. Entretanto, nem sempre foi assim.

Houve muitas discussões sobre o assunto, ocorrendo, inclusive, anulação de cláusulas contratuais que previam esta continuidade do fiador na prorrogação de forma automática, contudo, hoje em dia já foi pacificado o entendimento de que esta cláusula é válida! Observe a súmula do STJ aprovada em novembro de 2022:

Súmula 656 – É válida a cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A exoneração do fiador depende da notificação prevista no artigo 835 do Código Civil. (g.n)

Neste mesmo sentido, a lei do inquilinato (lei específica que regula este tipo de situação) define a regra a ser aplicada nas relações de locação de imóveis em relação ao fiador:

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. (g.n)

Sendo uma espécie de garantia, em regra, a pessoa permanece como fiadora no contrato, inclusive em sua prorrogação automática, até a entrega das chaves (devolução do imóvel). Neste caso, apenas será de forma diversa caso haja expressamente determinado em contrato inicialmente.

Contudo, o fiador não fica preso definitivamente como garantidor do contrato caso queira se exonerar da obrigação. Tendo a intenção de extinguir sua responsabilidade como garantidor na modalidade fiança, deverá o fiador seguir o definido pelo artigo 835 do Código Civil:

Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.

Portanto, para se exonerar da obrigação de garantir o cumprimento do contrato, o fiador deverá realizar uma notificação por escrito ao credor (locador) e, mesmo após seu envio, permanecerá responsável normalmente por mais 60 dias apenas. Após este período, não será mais considerado fiador daquele contrato de locação firmado.

Este é o posicionamento, inclusive, adotado pelos tribunais, como podemos notar nos seguintes precedentes recentes:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO - PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA - FIADOR - CLÁUSULA PREVENDO RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES - AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - SENTENÇA MANTIDA. 1. "Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado", nos termos do art. 39, da Lei de Locações. 2. Hipótese em que o contrato prevê expressamente a continuidade da fiança em caso de prorrogação automática. 3. O fiador poderá se exonerar da renovação automática, desde que comunique ao locador tal interesse. 4.. Hipótese em que não há nos autos prova documental de que os fiadores notificaram o locador a intenção de se desonerarem da fiança.(TJ-MG - AC: 10000212405740001 MG, Relator: José Américo Martins da Costa, Data de Julgamento: 25/03/2022, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/03/2022). (g.n)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXONERAÇÃO DE FIANÇA. CONTRATO BANCÁRIO. RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. LEGALIDADE. POTESTATIVIDADE DA CLÁUSULA DE RENÚNCIA DO DIREITO DE EXONERAÇÃO APÓS A INDETERMINAÇÃO DO PRAZO DO CONTRATO DE GARANTIA. EXONERAÇÃO CONTADA DO TÉRMINO DO PRAZO DE SESSENTA DIAS INICIADO COM A CITAÇÃO DO DEMANDADO. DISSÍDIO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. 1. A jurisprudência desta Corte firmou entendimento no sentido de ser válida a cláusula que estabelece a prorrogação automática da fiança juntamente com a do contrato principal, cabendo ao fiador, ao almejar a sua exoneração, realizar, no período de prorrogação contratual, a notificação prevista no art. 835 do Código Civil. 2. A cláusula contratual de renúncia do direito de exoneração não tem eficácia após a prorrogação do contrato de fiança, sendo inadmissível a pretensão de vinculação dos fiadores por prazo indeterminado. 3. A desobrigação nascida do pedido de exoneração, todavia, não decorre da mera indeterminação do contrato de fiança, como sugerido pelo autor, mas tem eficácia a partir do término do prazo de sessenta (60) dias contado da notificação ou da citação do réu na ação de exoneração. 4. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ - REsp: 1673383 SP 2017/0118849-6, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 11/06/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/06/2019) (g.n)

Então, é essencial que você fique atento caso atue como fiador no contrato de alguém, sabendo que a locação poderá ser prorrogada automaticamente por prazo indeterminado e sua responsabilidade como fiador também caso não cumpra os requisitos específicos trazidos em lei.

Por isso, é primordial que você procure um advogado atuante em Direito Imobiliário para que haja uma análise do contrato que você figura como fiador a fim de que seja feita algumas observações quanto à sua situação e, assim, ser possível traçar o melhor caminho para o que se busca.