Desconto no Cartório de Imóveis

É de conhecimento geral uma das maiores preocupações quando se fala em Cartório de Imóvel: os valores cobrados para a realização dos serviços como registro, entre outros.

Estes valores cobrados por notários e registradores pela prestação de serviços do cartório são chamados de "emolumentos" e são regulamentados pela Lei nº 6015/1973 e esta, por sua vez, prevê situações específicas nas quais deverá haver uma redução destes valores ou, ainda, uma isenção em relação a cobrança.

Essa lei busca garantir o direito de moradia e, para isso, a mencionada lei traz alguns requisitos que, se preenchidos, poderá ser aplicada a vantagem nela descrita.

Por exemplo:

Os emolumentos serão cobrados pela metade, ou seja, com 50% (cinquenta por cento) de "desconto" caso seja a:

• Primeira aquisição de imóvel;

• Com fins residenciais;

• Financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

Estas condições vêm descritas no artigo 290 na Lei de Registros Públicos (LRP), colocando, ainda, uma limitação em relação à cobrança do registro e a averbação nos casos em que a cooperativa habitacional ou entidade assemelhada são partes:

Art. 290.. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).          (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)

§ 1º - O registro e a averbação referentes à aquisição da casa própria, em que seja parte cooperativa habitacional ou entidade assemelhada, serão considerados, para efeito de cálculo, de custas e emolumentos, como um ato apenas, não podendo a sua cobrança exceder o limite correspondente a 40% (quarenta por cento) do Maior Valor de Referência. 

Como se sabe, há diversos programas sociais a fim de facilitar a aquisição de imóveis à população como, por exemplo, Companhias de Habitação Popular - COHABs, Programa Casa Verde e Amarela, entre outros. Nestes casos, há também uma limitação definida pelo mesmo artigo em seu §2º e §4º:

§ 2º - Nos demais programas de interesse social, executados pelas Companhias de Habitação Popular - COHABs ou entidades assemelhadas, os emolumentos e as custas devidos pelos atos de aquisição de imóveis e pelos de averbação de construção estarão sujeitos às seguintes limitações:                  (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)

a) imóvel de até 60 m 2 (sessenta metros quadrados) de área construida: 10% (dez por cento) do Maior Valor de Referência;                    (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)

b) de mais de 60 m² (sessenta metros quadrados) até 70 m 2 (setenta metros quadrados) de área construída: 15% (quinze por cento) do Maior Valor de Referência;                   (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)

c) de mais de 70 m 2 (setenta metros quadrados) e até 80 m 2 (oitenta metros quadrados) de área construída: 20% (vinte por cento) do Maior Valor de Referência.                        (Redação dada pela Lei nº 6.941, de 1981)

(...)

§ 4o As custas e emolumentos devidos aos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis, nos atos relacionados com a aquisição imobiliária para fins residenciais, oriundas de programas e convênios com a União, Estados, Distrito Federal e Municípios, para a construção de habitações populares destinadas a famílias de baixa renda, pelo sistema de mutirão e autoconstrução orientada, serão reduzidos para vinte por cento da tabela cartorária normal, considerando-se que o imóvel será limitado a até sessenta e nove metros quadrados de área construída, em terreno de até duzentos e cinqüenta metros quadrados.                     (Incluído pela Lei nº 9.934, de 1999)

Observa-se que esta lei traz algumas condições específicas para cada caso, tendo como intenção facilitar o acesso à propriedade residencial à população, ou seja, a famosa "casa própria". No mesmo sentido, estes "descontos" vieram como uma facilitação em relação ao registro do imóvel no cartório e sua posterior regularização, já que "se não é registrado, ainda não é seu".

Buscando facilitar ainda mais este caminho, a lei ainda trouxe algumas situações que estão livres de qualquer cobrança de custas ou emolumentos. Vejamos:

Art. 290-A.  Devem ser realizados independentemente do recolhimento de custas e emolumentos:                    (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

I - o primeiro registro de direito real constituído em favor de beneficiário de regularização fundiária de interesse social em áreas urbanas e em áreas rurais de agricultura familiar;                   (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

II - a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² (setenta metros quadrados) de edificação em áreas urbanas objeto de regularização fundiária de interesse social.                     (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

III - o registro de título de legitimação de posse, concedido pelo poder público, de que trata o art. 59 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, e de sua conversão em propriedade.                  (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

IV - o registro do título de transferência do direito real de propriedade ou de outro direito ao beneficiário de projetos de assentamento rurais promovidos pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) com base nas Leis nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, e 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, ou em outra lei posterior com finalidade similar.  (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

§ 1o  O registro e a averbação de que tratam os incisos I, II e III do caput deste artigo independem da comprovação do pagamento de quaisquer tributos, inclusive previdenciários.                   (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)

Portanto, enquadrando-se em quaisquer destas hipóteses trazidas pelo artigo 290-A da Lei de Registros Públicos, os serviços específicos trazidos em cada item deverá ser prestado pelo cartório sem qualquer cobrança em relação a taxas ou emolumentos.

Por mais que a LRP seja anterior à Constituição Federal, ela foi recepcionada, ou seja, é constitucional e está válida até os dias atuais. Além disso, como cabe à União legislar sobre "emolumentos", quaisquer leis estaduais ou municipais que venham de forma contrária não possuem o poder de impedir sua aplicação.

Tanto assim o é que alguns tribunais têm condenado à restituição do valor em dobro pela cobrança indevida quando em desarcordo com esta lei em certos casos:

APELAÇÕES EM AÇÃO PARA RESSARCIMENTO DE PAGAMENTO FEITO A MAIOR. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. DESCONTO PARA REGISTRO DE PRIMEIRO IMÓVEL ADQUIRIDO POR MEIO DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABILITAÇÃO – SFH. APELO DA PARTE RÉ: TESE DE INAPLICABILIDADE DO ART. 290, DA LEI 6.015/73. REJEITADA. NATUREZA DE TAXA DOS EMOLUMENTOS. COMPETÊNCIA DA UNIÃO PARA EDITAR NORMAS GERAIS SOBRE REGISTROS PÚBLICOS (ARTS. 236, § 2º E ART. 22, XXV, DA CF). ENTENDIMENTO DO STF QUANTO A CONSTITUCIONALIDADE DO ART. 290 DA LEI DE REGISTROS PUBLICOS E SUA APLICAÇÃO NO ÂMBITO ESTADUAL, BEM COMO SOBRE A COMPETÊNCIA DA UNIÃO PARA EDITAR NORMAS GERAIS SOBRE EMOLUMENTOS. TESE DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AO BENEFÍCIO EM VIRTUDE DO PROVIMENTO CGJ 04/2016. ART. 150, § 6º DA CF. ATO NORMATIVO QUE NÃO POSSUI O CONDÃO DE AFASTAR A APLICABILIDADE DE LEI FEDERAL QUE CONCEDE REDUÇÃO DE EMOLUMENTOS. ATO QUE TEVE SUA ILEGALIDADE RECONHECIDA. RETROATIVIDADE DO PROVIMENTO CGJ/AL 13/2017. APELO DA PARTE AUTORA: TESE DE RESTITUIÇÃO EM DOBRO DOS VALORES INDEVIDAMENTE COBRADOS. ACOLHIDA. APLICAÇÃO DO ARTIGO 42 DO CDC. EXISTÊNCIA DE JULGADOS DESTA CORTE QUE RECONHECEM A MÁ-FÉ QUE EXSURGE DA CONDUTA DO RÉU QUE, MESMO CONHECEDOR DA BENESSE LEGAL, OBSTOU SUA CONCESSÃO AO AUTOR. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS RETIFICADOS DE OFÍCIO. MAJORAÇÃO EM VIRTUDE DO DESPROVIMENTO DO APELO DA RÉ. RECURSOS CONHECIDOS, SENDO O DA PARTE AUTORA PROVIDO E O DA RÉ IMPROVIDO. UNANIMIDADE. (TJ-AL - AC: 07071352720198020001 Maceió, Relator: Des. Tutmés Airan de Albuquerque Melo, Data de Julgamento: 06/09/2023, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 13/09/2023)

Em um primeiro momento, pode parecer irrelevante o registro após um contrato com assinatura ou, ainda, outro documento equivalente. Contudo, é de extrema importância que seu imóvel esteja regular e registrado em seu nome, já que, caso contrário, poderá haver inclusive o risco de perdê-lo.

As consequências pela falta de regularização podem ser tão severas e causar tantos prejuízos financeiros que a lei trouxe uma forma de facilitação para que a pessoa que adquiriu o imóvel dentro das condições trazidas pudesse regularizá-lo por um caminho mais econômico.

Diante disto, busque se informar com um profissional especializado na área a fim de evitar prejuízos como, por exemplo, não ser considerado dono do próprio imóvel que adquiriu.