Comprei um imóvel e o vendedor não quer passar para meu nome. E agora?

Quando falamos de compra e venda de imóvel, podendo ser à vista ou parcelado, no momento da quitação, o vendedor precisa reiterar sua manifestação de vontade no momento da elaboração de escritura pública. Neste caso, cumprindo esta obrigação, o imóvel será transferido à titularidade do comprador de forma que estará em seu nome a partir daquele momento.

É importante ressaltar, ainda, que para ter o registro de um imóvel com valor acima de 30 salários mínimos, é necessário que haja uma escritura pública, não sendo suficiente apenas o contrato particular e, portanto, tornando indispensável a outorga.

Contudo, pode acontecer de ocorrer a recusa do vendedor e os motivos são diversos como, por exemplo, valorização posterior do imóvel ou simples arremendimento da realização da venda de seu bem. Neste caso, havendo esta resistência após a quitação das obrigações pelo comprador, muitas vezes o melhor caminho será o ingresso de uma demanda judicial específica.

Ao fim da mencionada ação judicial, o juiz proferirá uma sentença que substituirá a vontade do vendedor, contudo, por não ter força para transferir o imóvel, deverá ser levada até o Cartório de Imóveis para registro.

Para que haja possibilidade de uma decisão favorável neste caso, será necessário:

1. Contrato de compromisso de compra e venda entre as partes;

2. Recusa injustificada do vendedor;

3. Preço quitado;

4. Cumprimento de todas as obrigações do comprador;

5. Cláusula de Irretratabilidade

É essencial que haja cumprimento das obrigações assumidas pelo comprador antes da outorga da escritura, bem como dos demais requisitos, já que o preenchimento dessas exigências é o definidor da concessão ou não de uma decisão capaz de substituir a vontade do vendedor perante o Cartório de Imóveis. Segue um exemplo de como os tribunais reagem diante da falta dos requisitos necessários:

APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSENCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO DO PREÇO. REQUISITO ESSENCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA DA ESCRITURA PLEITEADA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Cuida-se de ação proposta pelo rito ordinário almejando o autor a condenação do réu à outorga da escritura definitiva de compra e venda dos imóveis descritos na petição inicial.(...) 5. A adjudicação compulsória se constitui uma ação pessoal decorrente de um contrato de promessa de compra e venda firmado em caráter irretratável e devidamente quitado, em que o promitente vendedor se recusou, sem justificativa, a proceder à escritura definitiva do imóvel. 6. A ação de adjudicação compulsória se submete a presença de determinados requisitos essenciais, quais sejam, a existência de compromisso de compra e venda de bem imóvel, a quitação integral do preço e a omissão do alienante quanto à outorga de escritura definitiva. 7. Ausência de prova de pagamento integral do preço pactuado entre as partes e de injusta recusa por parte dos réus que impedem a condenação de outorga da escritura definitiva dos bens litigiosos. 8. Apelante que não foi diligente em comprovar o fato constitutivo de seu direito, na forma preconizada pelo art. 333, I, do CPC (art. 373, I, NCPC). 9. Recurso desprovido.(TJ-RJ - APL: 01483355620118190038 RIO DE JANEIRO MESQUITA VARA CIVEL, Relator: Des(a). MÔNICA MARIA COSTA DI PIERO, Data de Julgamento: 04/12/2018, OITAVA CÂMARA CÍVEL) (g.n)

A lei também prevê esta situação, regulamentando este direito do comprador que já quitou o imóvel adquirido através de compra e venda:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

O artigo menciona "direito real" e apenas é possível o nascimento deste direito após o registro do contrato, contudo, neste caso específico de adjudicação compulsória, o Superior Tribunal de Justiça já editou uma súmula dispensando a necessidade de que o contrato de compra e venda passe por registro no Cartório:

SÚMULA N. 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Portanto, para que sejam analisadas todas as circunstâncias dos fatos a fim de que seja definido o melhor caminho diante das circunstâncias específicas, é fundamental a atuação de um advogado imobiliarista que, inclusive, argumentará diante dos requisitos apresentados.