Compra e Venda de Imóvel Alugado

É muito comum que um imóvel seja disponibilizado para locação por não ter sido vendido durante o período de tempo buscado pelo proprietário do imóvel. Neste caso, geralmente o imóvel, mesmo alugado, continua sendo oferecido para compra e venda.

Caso haja a compra de um imóvel durante o período de locação, esta não será ilícita ou irreglar, contudo, algumas questões devem ser observadas:

Direito de Preferência do Inquilino

Antes que o imóvel seja ofertado a terceiros, deverá haver a oferta de compra ao inquilino. Deve ser dada a ele a oportunidade de adquirir o imóvel quando houver essa intenção de venda.

O problema é que algumas pessoas têm interesse em vender a pessoas específicas e, buscando cumprir esta regra, realizam propostas diferentes ao inquilino e ao terceiro: esta prática é ilícita. As ofertas devem ser equivalentes!

O inquilino deverá ser notificado formalmente por algum meio que garanta a ciência inequívoca e deverá conter todas as condições do negócio, principalmente:

a. o preço;

b. a forma de pagamento;

c. existência de ônus reais;

d. local e horário para examinação de documentos

Não havendo manifestação do inquilino pelo prazo de 30 (trinta) dias, será presumido a falta de interesse dele na compra do imóvel, podendo realizar a venda a terceiros sem comprometer o direito de preferência.

Por outro lado, caso o inquilino aceite pelo inquilino e posterior desistência da venda pelo proprietário, a este último acarretará a responsabilidade pelos prejuízos ocorridos.

Caso o imóvel esteja sublocado, ou seja, foi alugado pelo inquilino a um terceiro, o sublocatário tem a primeira preferência e, caso haja desinteresse, deverá ser oferecida a venda ao locatário (aquele constante no primeiro contrato de locação diretamente com o proprietário).

Cumprimento ou não do contrato de locação

Outra situação que deve ser observada é a possibilidade de ser obrigatório ou não o cumprimendo do contrato de locação existente. Sim, nem sempre o contrato deverá ser cumprido pelo novo proprietário.

O novo proprietário apenas será obrigado a respeitar o contrato de locação até o fim caso haja o preenchimento dos seguintes requisitos:

1. contrato de locação por tempo determinado, ou seja, com tempo expresso para começar e terminar, sem prorrogação automática;

2. o contrato de locação tiver uma cláusula específica de que continuará vigente mesmo em caso de alienação;

se o contrato de locação estiver averbado em cartório, junto à matrícula do imóvel.

Caso contrário, se um imóvel for alienado sem se identificar com essas situações, o novo proprietário podera denunciar o contrato de locação, ou seja, expressar que não tem interesse de dar continuidade como locatário. Nesta situação, deverá conceder o prazo de 90 (noventa) dias para desocupação.

Se o novo proprietário não denunciar o contrato no prazo de 90 (noventa) dias a contar do registro da compra e venda, será considerada uma concordância em relação à continuidade do contrato de locação existente. Assim, passará a ser locatário, enquanto que o inquilino continuará no imóvel pelos mesmos termos determinados no contrato de locação.

Desocupação do Inquilino

Como dito, se o contrato de locação não preencher os requisitos trazidos no item anterior e o novo proprietário denunciar o contrato, o inquilino terá o prazo de 90 (noventa) dias para desocupar o imóvel de bens e pessoas.

Se o inquilino resistir e não deixar o imóvel, o interessado poderá buscar medidas judiciais para buscar resolver a situação ou, ainda entrar em um acordo com o inquilino.

Por mais que a lei estabeleça um prazo específico, as partes podem concordar entre si por um prazo diferente.

Necessidade de um advogado

Cada caso tem sua peculiaridade e um profissional qualificado poderá:

• demonstrar o melhor caminho possível;

• estabelecer a documentação correta;

• fazer um contrato com cláusulas que realmente demonstram o interesse das partes e o que foi concordado entre elas, prevendo os riscos de cada situação;

• orientar em relação à melhor opção na quebra contratual diante de uma venda;

• realizar a mediação entre as partes para o melhor resultado;

• intermediar negociações;

• ajudar a solucionar conflitos.

Um advogado atuante no direito imobiliário poderá prevenir situações desde o início para que o contrato de locação com uma posterior venda ocorra de forma fluida.

Não entando mais em fase de prevenção, ou seja, já tendo realizado o contrato, poderá te direcionar de forma específica quanto aos próximos passos, a fim de que não haja conflitos maiores entre as partes.

Ainda, já tendo ocorrido o conflito, poderá intermediar eventual acordo, realizando uma verdadeira mediação entre as partes, buscando a melhor solução possível.

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