Checklist de Documentos para Captar um Imóvel com Segurança

Como corretor, é necessária uma cautela maior na captação de imóvel a fim de evitar problemas futuros em razão de informações desconhecidas, podendo gerar responsabilização ao cliente e à própria imobiliária ou corretor.

Nesse sentido, para que seja possível uma análise sobre a real situação do imóvel, alguns documentos são indispensáveis no momento da captação do imóvel. Tendo realizado essas diligências, o risco diminui e a negociação, consequentemente, torna-se mais segura a todas as partes envolvidas.

Checklist:

• MATRÍCULA ATUALIZADA: a importância de uma matrícula é entendimento unânime, contudo, é essencial que ela esteja devidamente atualizada. Esse documento mostra toda linha do tempo do imóvel, evidenciando toda sua trajetória. Portando, se estiver desatualizada, possivelmente não demonstrará a real situação na qual se encontra, podendo causar grande prejuízo.

  
  

É válido ressaltar que há os casos de má-fé como, por exemplo, uma negociação envolvendo o imóvel que foi registrada após a emissão da matrícula entregue. Se o responsável estiver buscando uma vantagem econômica indevida, ou seja, ganhar um valor através de um golpe, a negociação poderá ser finalizada e o golpe ser revelado apenas após o pagamento do comprador. Dessa forma, o corretor poderá ser responsabilizado, a depender do caso concreto, bem como terá sua credibilidade afetada.

Mesmo que não haja uma intenção ruim, pode ocorrer uma ocultação de informações importantes como, por exemplo, uma penhora que sequer o vendedor do imóvel tenha conhecimento. Nesses casos, geralmente não há uma má-fé, mas uma falta de conhecimento geral de dados que podem mudar completamente a negociação quando expostos.

Segue situação envolvendo venda do imóvel por alguém que se apresentou como proprietário, mas não era:

APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição. Compromisso de compra e venda de lote. Alegação dos adquirentes que o vendedor, embora tenha se declarado dono do imóvel, não era realmente proprietário . Fato que somente foi constatado anos depois da realização do negócio, quando tomaram conhecimento de que adquirente anterior ingressou com ação de adjudicação compulsória contra a efetiva proprietária registral do bem. Sentença de parcial procedência, com declaração de nulidade do negócio jurídico, diante da venda a non domino, condenando-se os réus, solidariamente, ao reembolso do preço, rejeitada a reparação moral. Insurgência dos autores e de um dos corréus. RECURSO DO CORRÉU . Pressuposto recursal. Gratuidade de justiça indeferida. Concessão de 05 dias úteis para recolhimento do preparo, sob pena de deserção. Decurso do prazo in albis . Recurso não conhecido (Art. 932, III, CPC). RECURSO DOS AUTORES. Venda a non domino configurada . Compromissário vendedor que afirmou falsamente ser o proprietário do imóvel. Contrato nulo, nos termos dos precedentes assentes perante o C. STJ e esta Corte. Danos morais configurados . Ocorrido que extrapolou ao mero aborrecimento ou transtorno de menor importância, configurando verdadeiro abalo moral. Fixação em R$8.800,00, como requerido na inicial. Condenação que deve ser suportada solidariamente pelos réus, os quais se envolveram em igual medida na ação ardilosa . RECURSO DOS AUTORES PROVIDO E DO CORRÉU NÃO CONHECIDO. (TJ-SP - AC: 10057798320168260445 SP 1005779-83.2016.8 .26.0445, Relator.: Rodolfo Pellizari, Data de Julgamento: 05/07/2021, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/07/2021)

• CERTIDÃO PERANTE OS TRIBUNAIS DE JUSTIÇA

Essa certidão é essencial a fim de verificar a existência ou não de ações judiciais em trâmite nas quais as partes do contrato podem estar envolvidas. A depender do tipo de demanda judicial, pode interferir diretamente no imóvel que está sendo negociado e, sendo revelada tal informação apenas após a negociação se encontrar avançada, pode causar grande prejuízo ao comprador e, consequentemente, ao corretor intermediador da venda. Segue entendimento jurisprudencial:

EMBARGOS DE TERCEIRO. BEM IMÓVEL. FRAUDE À EXECUÇÃO. Sentença de improcedência . Apelo dos embargantes. Alegação de que a alienação do imóvel ocorreu respeitando as devidas cautelas. Ausência de registro da penhora ao tempo da aquisição do bem. Irrelevância no caso . Adquirentes que dispensaram a apresentação de certidões e demais documentos enumerados no Decreto nº 93240/1986, deixando também de apurar a existência de ações contra o vendedor do bem. Ausência da tomada das mínimas cautelas para a segurança jurídica do negócio que não pode ser reputada de boa-fé. Termo de compromisso de compra e venda assinado em favor de terceiros que não a proprietária do imóvel. Contrato de Venda e Compra de imóvel, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia no SFH celebrado tempos após penhora do imóvel ter sido deferida . Má-fé que restou demonstrada pelo conjunto probatório. Incidência da Súmula 375 do STJ: O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente. Fraude à execução configurada. Ineficácia em relação ao exequente do negócio jurídico realizado entre a executada, os embargantes e a Caixa Econômica Federal . Impenhorabilidade alegada pelo fato de o imóvel estar alienado fiduciariamente. Defesa cujo interesse é da instituição financeira (art. 18, do CPC). Prequestionamento . Desnecessidade de menção expressa dos dispositivos legais tidos por violados. Honorários majorados. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO . (TJ-SP - Apelação Cível: 10070769320218260302 Jaú, Relator.: Alfredo Attié, Data de Julgamento: 28/06/2024, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/06/2024).

• CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS PERANTE O MUNÍCÍPIO e CONDOMÍNIO

Essencial para constatar eventuais dívidas que estejam sobre o imóvel no momento da venda. Tal informação é de extrema importância já que, de acordo com nosso ordenamento jurídico, a dívida acompanha o imóvel e não o devedor. Ou seja, caso seja vendido um imóvel com pendências, essas serão assumidas pelo novo proprietário. Esse é o entendimento pacífico de nossos tribunais:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DA SENTENÇA . PENHORA. IMÓVEL EM NOME DE TERCEIRO. A dívida de condomínio possui natureza jurídica propter rem, razão pela qual a unidade condominial responde pelo débito, independentemente de quem seja o proprietário registral. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO .(Agravo de Instrumento, Nº 70082833773, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator.: Marco Antonio Angelo, Julgado em: 28-11-2019) (TJ-RS - Agravo de Instrumento: 70082833773 SAPUCAIA DO SUL, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 28/11/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: 03/12/2019)

• COMPROVAÇÃO DE ESTADO CIVIL DAS PARTES

Uma negociação imobiliária pode ser anulada caso um cônjuge não dê sua concordância, mesmo que a venda já esteja em estágio avançado ou até mesmo finalizada. Nesse caso, todos os trâmites deverão ser desfeitos e o imóvel retornará ao antigo proprietário. Por outro lado, o comprador prejudicado poderá buscar indenização por eventuais perdas e danos. Essa exigência está expressa em lei:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III - prestar fiança ou aval;

IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.

Portanto, no momento da captação do imóvel em imobiliária ou por corretor autônomo, é essencial que haja obtenção desses documentos mencionados. Ressalta-se que, a depender do caso concreto, serão essenciais outros documentos para a realização da Due Dilligence.

Essa "Due Dilligence" é uma análise detalhada da real situação do imóvel e das partes, buscando uma negociação segura a todos os envolvidos, evitando-se problemas futuros. Para isso, recomenda-se a procura de advogado especializado, a fim de que analise todas as documentações e questões jurídicas que envolva o imóvel, bem como traga a melhor solução possível para que a venda seja concretizada de forma segura.

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